A arrematação de imóveis em leilão pode parecer muito atrativa, em vista do desconto de até 50% oferecido na 2ª Praça, porém a desinformação quanto aos detalhes do negócio acaba afastando possíveis investidores novatos, que não tenham certeza se é um bom negócio ou se haverão valores posteriores que podem acabar levando ao prejuízo. Por isso, hoje discutiremos todas as possíveis despesas e gastos que surgem com a arrematação, além, é claro, do valor do lance.
Despesas incidentes sobre a arrematação
Os únicos valores que o arrematante deve pagar com certeza, além do preço do lance, são a comissão do leiloeiro de 5% e o imposto de transmissão ITBI , que é calculado pela Prefeitura. Além desses valores, é possível que o arrematante tenha que pagar despesas como IPTU e o condomínio em atraso, porém você não será surpreendido por esses valores pendentes, é obrigatório que eles estejam listados no Edital do leilão. Nós já fizemos um texto mais aprofundado sobre essas despesas e você pode conferir clicando aqui.
Além disso, é preciso levar em conta despesas com eventual desocupação forçada e com a contratação de um bom advogado para te guiar durante o processo. É extremamente importante colocar todos esses valores no papel antes de oferecer um lance no leilão, para não correr o risco de gastar além do orçamento previsto.
Reforma e manutenção do imóvel
Logo após a entrega, surge uma nova preocupação, que são os gastos com a reforma do imóvel que foi arrematado. Às vezes o imóvel vem em situação precária ou está muito antigo e é preciso levar em conta essa possível despesa para não acabar surpreendido. Como na maioria dos casos os imóveis ainda estarão ocupados durante o leilão, e dificilmente os ocupantes autorizam a visitação, a única maneira de visualizar a situação do imóvel é pelo Laudo de Avaliação, que traz fotos internas do mesmo. Todavia, a experiência tem demonstrado que a reforma total de um imóvel ajuda muito na venda e inclusive absorve seus custos.
Se você pensa em vender o imóvel, também é preciso levar em consideração despesas com a manutenção do imóvel e com a venda em si (condomínio, IPTU, corretagem), e nesse caso é ainda mais importante ficar de olho nos gastos totais do arremate, para maximizar seu lucro com a venda.
Embora seja necessário estar atento às despesas que acompanham a arrematação, os leilões em segunda praça oferecem descontos incríveis e, dificilmente, trarão prejuízos aos arrematantes.
Agora se você optou por ser um investidor, que opera na arrematação e venda de imóveis, calcular todos os possíveis gastos é uma saída fácil e eficaz de potencializar sua renda e evitar dores de cabeça desnecessárias.
Do valor máximo ao lance
Diante do quanto apontado acima, o ideal é planilhar todos os possíveis gastos com a arrematação e assim definir o valor máximo que está disposto a investir e oferecer lances sem medo. Por exemplo, um apartamento de 50 m², cujo valor médio de mercado é de R$ 300.000,00, mas que em bom estado pode ser vendido por R$ 320.000,00 e o lance inicial é de R$ 140.000,00:
| DEMONSTRATIVO DO | INVESTIMENTO | |
| Lance máximo | R$ 180.000,00 | |
| Leiloeiro 5% | R$ 9.000,00 | |
| ITBI 3% | R$ 5.400,00 | |
| Registro | R$ 1.500,00 | |
| Condomínio – 10 meses | R$ 5.000,00 | |
| IPTU | R$ 300,00 | |
| Despesas Extras | R$ 10.000,00 | |
| Honorários advocatícios | R$ 5.400,00 | |
| Total do Investimento | R$ 216.600,00 | |
| Valor da Venda | R$ 310.000,00 | |
| Imposto – Lucro Imobiliário 15% | R$ 14.010,00 | |
| Corretagem – 6% | R$ 18.600,00 | |
| LUCRO LÍQUIDO INVESTIDOR | R$ 60.790,00 | 28% |
Na planilha acima verificamos um lucro do investidor da ordem de 28%, possíveis em 01 ano. Há a possibilidade de não utilizar Corretor de Imóveis e economizar essa despesa, o que aumentará ainda mais a lucratividade. Não é um bom negócio!!!
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