Em um leilão judicial, existem muitas dúvidas que deixam inseguros os interessados e uma delas é: e se o imóvel do leilão estiver ocupado pelo réu, sua família ou terceiros, como, por exemplo, um locatário?
Esse é um tema importante, porém não é nenhum “bicho de sete cabeças” e nem deve ser a maior preocupação do candidato a arrematante. Nesse artigo, você entenderá como proceder quando o imóvel que você arrematou estiver ocupado. Boa leitura!
Como saber se o imóvel em leilão está ocupado?
Para saber se o imóvel que você está interessado encontra-se ocupado, é muito simples: basta olhar no Edital do leilão em questão. Aqui no blog da PRÓ-JUD LEILÕES, estamos sempre ressaltando a importância de ler atentamente o Edital dos leilões, e nesse caso não é diferente.
Junto com a descrição do imóvel e dos débitos e recursos do processo, geralmente como o último item, você encontrará a “Situação” do imóvel, que constará como Ocupado ou Desocupado. Assim, você já toma conhecimento de tal informação antes mesmo de dar um lance.
Embora você possa, tecnicamente, evitar leilões com imóveis ocupados, e procurar somente por imóveis sem ninguém residindo, saiba que a grande maioria dos imóveis que vão a leilão continuam ocupados, seja pelo réu-executado, seus familiares ou por terceiros. Se só se interessar por imóveis desocupados, você encontrará pouquíssimas oportunidades e dificilmente fará bons negócios.
É por isso que, em vez de ter medo de arrematar imóveis ocupados, é mais inteligente aprender a lidar com tal situação e saber como proceder nessa situação.
Arrematei um imóvel ocupado: e agora?
Antes de qualquer coisa, ressaltamos que contar com a presença de um advogado é fundamental, principalmente em casos de imóvel ocupado. Isso se deve ao fato de que só o advogado pode se manifestar judicialmente, além de poder te ajudar na possível elaboração de contratos e documentos.
Para entender mais sobre como um advogado especialista em leilão pode te auxiliar no processo do arremate, visite nosso artigo completo sobre o assunto.
Com um advogado do seu lado e o arremate do imóvel ocupado concluído, a resolução da ocupação pode se dar de 2 maneiras principais:
Resolução amigável
A primeira possibilidade, e a que será o seu objetivo como arrematante, é a de uma resolução amigável. Tentar resolver a questão da ocupação de uma forma amigável deve ser a sua prioridade, para evitar mais desdobramentos jurídicos e garantir a segurança de todos os envolvidos no processo.
Muitas vezes, os ocupantes do imóvel só estão esperando o arremate ser concluído para desocupá-lo. Você, como arrematante, pode ser flexível e negociar um prazo para entrega do imóvel livre de pessoas e coisas.
Caso você tenha arrematado o imóvel por investimento em locação, em vez de moradia ou revenda, é possível negociar com o ocupante um contrato de aluguel, caso seja de interesse de ambas as partes. Nesse caso, a participação de um advogado é fundamental.
Outro ponto importante que torna a desocupação amigável relativamente fácil, reside no fato de que o executado tem dinheiro para receber no processo, como saldo do leilão e só receberá após a entrega do imóvel, assim, quanto mais rápido ocorrer a entrega, mais rápido ele receberá o seu crédito.
Despejo
A outra possibilidade, um pouco mais delicada, mas que pode muito bem acontecer, é quando não há acordo nem resolução amigável, e o ocupante do imóvel deverá ser despejado. Para isso o arrematante, por meio de seu advogado, deverá requerer uma ordem judicial de imissão na posse, não é ação de despejo, como muitos pensam, é pedido de imissão na posse no próprio processo que levou o imóvel a leilão.
A expedição do mandado de imissão é feita pelo próprio juiz do processo, e cumprido por um oficial de justiça. Tal cumprimento pode, se necessário, fazer uso de força policial e ordem de arrombamento, cabendo ao arrematante custear as despesas dessa desocupação forçada.
O caso da desocupação forçada é o pior dos cenários, pois alonga o processo e causa stress para todos os envolvidos. Mesmo assim, tem vezes em que o ocupante simplesmente irá se recusar a ceder o imóvel, e nesses casos não há alternativa. Lembre-se, aquém cumprirá a ordem de imissão na posse é o Oficial de Justiça acompanhado de seu advogado. Não há a necessidade da participação do arrematante.
Caso você se encontre nesse tipo de situação, nunca se esqueça que, o leilão é um dos últimos atos processuais, que foi dado ao devedor-executado muitas oportunidades de defesa e de acordo etc. Lembre-se, também, que existe um credor que está sendo prejudicado pelo devedor e que, você arrematante, não tem nada a ver como isso, você apenas encontrou uma oportunidade de negócio, negócio esse realizado com o Judiciário e não com nenhuma das partes.
Por essas razões, arrematar um imóvel ocupado é menor das preocupações que deve ter na hora de participar de um leilão judicial.
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Excelente artigo. Muito claro.