Com descontos de até 50%, os leilões judiciais são uma das formas mais vantajosas de se adquirir imóveis no Brasil, seja para moradia ou para investimento. Mas para participar deles, é preciso entender profundamente como um leilão judicial funciona, e todas as etapas que constituem esse processo.
Nesse artigo, explicaremos tudo que envolve um leilão judicial de imóvel, desde a decisão do juiz de colocar o imóvel em leilão até a entrega ao arrematante, passando pelos principais pontos desse processo. Boa leitura!
Por que um imóvel vai a leilão?
Para entender como funciona um leilão judicial, é preciso primeiro entender por que ele acontece, qual o motivo de um imóvel ir a leilão? Em geral, um leilão judicial acontece quando em um processo um imóvel é penhorado para ser vendido e pagar o débito que está sendo cobrado. Há outros casos mais específicos, mas em geral as dívidas é que são a principal causa do leilão de um imóvel.
Caso o devedor não pague o que deve, ocorre a expropriação de bens dele, e muitas vezes o bem penhorado é um bem imóvel. Existe uma ordem de preferência para o objeto de penhora, e você pode conferi-la no Art. 835 do CPC.
Uma vez penhorado o imóvel, e não havendo oposição do devedor ou recurso que justifique invalidez na penhora, o imóvel pode ser levado a leilão judicial para que ocorra sua alienação e, posteriormente, o pagamento da dívida com o valor arrecadado na arrematação.
Claro que existem muitas outras regras nesse processo, mas resumidamente é assim que “nasce” um leilão judicial de imóvel.
Participando de um leilão judicial de imóvel
Entender como um leilão judicial funciona é primordial para participar dessa modalidade de negócio. Agora que você já sabe o motivo de um leilão de imóvel acontecer, veremos os pontos mais importantes ao participar de um.
Primeira e segunda praça
O leilão judicial de imóvel é dividido em duas etapas: a primeira praça, que dura 3 dias, e a segunda praça, que dura 20 dias (na grande maioria dos casos). Na primeira praça, o valor do lance é igual ou próximo ao valor de avaliação do imóvel, enquanto na segunda praça um desconto é aplicado ao lance, que pode chegar a até 50% do valor.
Logicamente, na primeira praça o imóvel será menos concorrido, facilitando o arremate rápido. Já o desconto da segunda praça é o que realmente torna os leilões judiciais de imóveis tão interessantes e vantajosos, porém a concorrência pode ser significativa. Cabe ao arrematante determinar qual o valor máximo que está disposto a pagar pelo imóvel, sem se esquecer das despesas, e dar lances até esse limite. Pode ser que ganhe com um valor menor que o máximo determinado ou pode ser que tenha que esperar outra oportunidade.
Capital mínimo e formas de pagamento
O capital mínimo necessário para participar de leilões judiciais de imóveis depende de diversos fatores, como a região onde o imóvel se encontra, o tipo do imóvel (casa, apartamento, terreno…), o estado de conservação etc.
No estado de São Paulo, diversas oportunidades podem ser encontradas por um preço equivalente ao de um automóvel seminovo, ou seja, menos de R$ 100 mil. Para aproveitar a grande maioria dos leilões acontecendo em SP, um capital entre R$ 300 e 500 mil é o ideal.
Em relação às formas de pagamento de leilão judicial, há duas possíveis: à vista, a mais comum de todas e que tem a maior prioridade, e por proposta de parcelamento, que só pode ser efetuada caso não haja nenhum lance à vista e deve ser feita diretamente ao leiloeiro.
Edital e laudo de avaliação
Mesmo que o desconto seja bom, nem todo leilão de imóvel será um bom negócio, e para identificar se um leilão judicial vale a pena ou não, existem dois documentos fundamentais e que estão presentes em todos os leilões: o Edital e o Laudo de Avaliação.
O Edital é uma leitura obrigatória ao participar de um leilão, e é nele que a maioria das informações e regras sobre o imóvel e o processo que o colocou em penhora podem ser encontradas. Não é uma leitura muito complexa, mas o auxílio de um advogado para compreender a totalidade desse documento e todo o processo é fundamental.
Já o Laudo de Avaliação é um documento elaborado por um Perito ou Oficial de Justiça, que relata todas as condições físicas e de preservação do imóvel do leilão. Esse documento é vital para verificar as características do imóvel, seu estado de conservação e outras informações importantes, já que dificilmente é possível a visitação.
Após o arremate
Uma vez que o leilão encerra, e seu lance tenha saído vitorioso, você receberá do Leiloeiro todas as informações para os pagamentos e procedimentos pós leilão. Quando tudo for confirmado, será emitido o Auto de Arrematação, assinado pelo próprio juiz do processo.
Caso não haja impugnação da arrematação, será expedida a Carta de Arrematação, documento que transferirá a propriedade e juntamente com o recolhimento do imposto ITBI, será registrado no nome do arrematante e também será expedido o Mandado de Imissão na Posse, ou seja, o bem arrematado será entregue, seja de forma amigável ou forçada.
Participe de um leilão judicial na PRÓ-JUD LEILÕES
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