Ser o proprietário legal de um imóvel significa possuir o direito de usufruir e dispor livremente do patrimônio. Porém existe um tipo de transferência de propriedade que é acompanhada por dois termos legais em específico: o usufruto e a nua-propriedade do imóvel.
Os títulos de usufrutuário e nu-proprietário de um imóvel estão diretamente relacionados, e é possível, e até comum, que um imóvel que se encontre nessa situação vá para leilão. Quando isso acontece, será que vale a pena para o arrematante?
Para responder essa questão, primeiro é preciso esclarecer o que é o usufruto, o que é a nua-propriedade e como esses termos se relacionam com o imóvel em questão.
Usufruto
O usufruto é um direito que pode ser concedido pelo proprietário do imóvel a terceiros, sem que a pessoa passe a ser, legalmente, proprietária. Quando isso ocorre, quem recebeu tais direitos torna se o usufrutuário do imóvel.
Os direitos do usufrutuário vão além de simplesmente morar no imóvel, ele também pode alugar, administrar, e receber os frutos (rendas), dentro dos termos legais. A única coisa que quem possuiu o usufruto do imóvel não pode fazer é vendê-lo, já que ele não é, juridicamente, o dono do bem.
O título de usufrutuário tem validade até o fim da vida do mesmo ou até a data determinada durante a transferência. Como usufrutuário, não é possível passar o usufruto como herança nem vende-lo a terceiros, porém pode ceder-se o seu exercício de forma gratuita ou onerosa.
Nua-propriedade
Com o usufruto esclarecido, entender o que é a nua-propriedade é extremamente simples. Quando o proprietário concede o usufruto do seu imóvel para alguém, ele automaticamente torna-se nu-proprietário, e o imóvel cujo usufruto foi concedido é agora sua nua-propriedade.
A terminologia “nu-proprietário” refere-se ao fato que a posse do imóvel não é, na prática, dele, mas sim do usufrutuário. Mesmo que o dono queira vender a nua-propriedade, o usufruto ainda deverá ser respeitado até o final, pela morte do usufrutuário, sua revogação, término do prazo estabelecido ou outra causa fixada pela Lei Civil.
Arremate de nua-propriedade vale a pena?
Mesmo com um status tão específico, imóveis com usufruto não possuem proteção contra penhora, e é possível que a justiça exproprie o bem e que ele vá para leilão judicial. Quando isso ocorre, o leilão diz respeito apenas à nua propriedade do imóvel.
Isso significa que o arremate do bem não garante a posse imediata, apenas o direito à nua-propriedade. O arrematante se torna o proprietário legal do imóvel, mas só poderá tomar posse se o usufrutuário falecer, revogar ou perder o usufruto por alguma das situações já citadas.
Apesar disso, o arremate de imóveis em nua-propriedade pode ser uma boa oportunidade de negócio, pois, muitas vezes o usufrutuário já faleceu, restando apenas registrar a extinção do usufruto, que pode ser feita por qualquer um. Com esse registro, o nu proprietário retorna ao status de proprietário pleno.
Pode ser interessante também, arrematar uma nua-propriedade de um imóvel cuja valorização é bem previsível ou que a destinação do imóvel pode ser alterada no futuro e gerar muitos lucros, mas são casos bem específicos e que requerem muito estudo e cuidado.
Para investidores inexperientes ou arrematantes cujo objetivo é a moradia, o arremate da nua-propriedade de um imóvel deve ser evitado. Dificilmente o usufrutuário revogará seu usufruto, e a tomada de posse pode levar anos ou até mesmo décadas.
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