O que significa preço vil no leilão de imóveis

O que significa preço vil no leilão de imóveis

Um termo comumente utilizado por juízes é “preço vil”, um conceito muito importante para os leilões judiciais. Mas você sabe o que ele significa? Nesse artigo, você conhecerá tudo sobre esse conceito e entenderá por que lances que ofereçam preço vil não são aceitos nos leilões. Boa leitura!

Código de Processo Civil de 1973

No antigo CPC (1973) colocou-se como proibida a arrematação por preço vil (art. 692) e em razão disso, previa que a arrematação poderia ser tornada sem efeito no art. 694. Porém não foi estabelecida uma definição concreta de “preço vil” e nenhum critério para avaliar se um lance se encaixa nesse conceito ou não.

Embora houvesse um senso comum de que lance inferior a 50% da avaliação era considerado preço vil, legalmente a definição mantinha-se subjetiva. Isso fez com que o devedor, ao ver seu imóvel arrematado em leilão, sempre questionasse a arrematação como vil, fundamentado no art.694. Isso não só prejudicava a efetividade da arrematação como também atrasava todo o processo, que já era burocrático o suficiente.

Novo CPC (2015)

Para sanar esse problema, o novo Código de Processo Civil de 2015 dispôs, no art.891, que além de proibido, o lance considerado vil é aquele cujo preço seja inferior ao mínimo estipulado pelo juiz. Caso esse valor mínimo não tenha sido fixado, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação.

É possível arrematar por menos de 50% do valor de mercado, não da avaliação! O juiz é adstrito ao valor da avaliação, feita por Oficial de Justiça ou Perito Avaliador, que dependendo de cada caso em concreto pode não corresponder ao valor de marcado e o imóvel ser leiloado por valor bem abaixo da metade do seu real valor de mercado.

Vale ressaltar que o art.903 pontua, ainda, que caso venha a ser oferecido lance considerado vil, a arrematação poderá ser invalidada. Lembrando mais uma vez que, uma vez não determinado preço mínimo pelo juiz, mantém-se como limite os 50% da avaliação atualizada, considerando-se preço vil qualquer valor abaixo disso.

Leilão judicial da justiça trabalhista

Com relação aos leilões judiciais da justiça trabalhista, o NCPC aplica-se de forma subsidiária ao que for estabelecido pela CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas), desde que o tópico não seja conflitante.

Como a CLT afirma em seu art. 888 1º, que os bens serão vendidos “pelo maior lance”, não mencionando nada parecido com o conceito do “preço vil”, diversos magistrados da Justiça do Trabalho admitem, embora de maneira não unânime, lances inferiores a 50% da avaliação do bem.

Embora a CLT permita essa prática, é prudente oferecer sempre ao menos 50% do valor da avaliação no lance, pois evitará que o preço ofertado venha a ser questionado e que a arrematação sofra maiores delongas.

Leilão de bem no nome de incapaz

No caso de leilão que envolva imóvel que pertença a incapaz (menores de 16 anos, acometidos por enfermidade ou deficiência mental ou cidadãos que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade), o leilão não poderá ser arrematado por menos de 80% do valor da avaliação.

Essa regra visa proteger o interesse de pessoas consideradas incapazes, não permitindo que seus bens sejam alienados por baixo valor. Assim, nesses casos “preço vil” é o lance inferior a 80% da avaliação atualizada. Caso o imóvel do incapaz não alcance esse valor de 80%, o juiz o confiará à guarda e à administração de depositário idôneo, adiando a alienação por prazo inferior ou igual a 1 ano. Uma vez esgotado o prazo, o imóvel será submetido a um novo leilão.

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