Como funciona o lucro imobiliário nos imóveis em leilão

Como funciona o lucro imobiliário nos imóveis em leilão

A venda de imóveis adquiridos em leilão é uma prática muito comum e vantajosa, devido aos grandes descontos (em relação ao preço de avaliação) observados na segunda praça.

Inclusive, existem investidores que arrematam apenas para reformar e vender o imóvel, transformando os leilões de imóveis em uma fonte de renda.

Essa venda sempre resultará em ganho de capital para o arrematante, que pode também ser chamado de lucro imobiliário. Esse valor corresponde à diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de venda, ou seja, o lucro bruto da transação.

Sobre o lucro imobiliário incidirá, na maioria dos casos, a cobrança do imposto de renda. Seja o arrematante pessoa física ou jurídica, o lucro será tributado pelo imposto.

Dentre todos os bens que podem gerar ganho de capital, os imóveis em leilão são um exemplo típico já que, na grande maioria dos casos, o arrematante venderá o imóvel por valor superior ao do arremate.

Por isso, é de extrema importância saber como apurar o imposto de renda sobre o lucro imobiliário, bem como as peculiaridades desse processo e em quais casos o arrematante está isento de tal tributo.

Nesse artigo, passamos por todos esses tópicos e te explicamos, com exemplos, tudo sobre o lucro imobiliário da venda de imóveis adquiridos em leilão. Boa leitura!

Como calcular o imposto de renda sobre o lucro imobiliário

O cálculo para apurar o imposto de renda sobre o lucro imobiliário envolve, basicamente, a aplicação da alíquota de 15% sobre o ganho de capital. Por exemplo, se um imóvel fora arrematado por R$ 300.000,00 e, posteriormente, vendido por R$ 500.000,00, o imposto de renda devido é referente à 15% de R$ 200.000,00 (lucro bruto), que corresponde a R$ 30.000,00.

De acordo com o art.21 da lei 8981/95, o prazo para pagamento do imposto é até o último dia útil do mês posterior à conclusão da venda. Isso se deve ao fato de que o imposto de renda sobre o lucro imobiliário, ou ganho de capital, é de tributação exclusiva, e não ocorre juntamente à declaração anual.

Escalonamento da alíquota

Desde 1995, a alíquota de 15% sobre o lucro imobiliário se manteve fixa para todas as hipóteses, contudo, desde 1 de janeiro de 2017, a lei 13259/16 alterou a redação do art. 21 da lei 8981/95 já citado. Com essa mudança, a alíquota deixou de ser fixa, passando a escalonar em um termo específico.

De acordo com o lucro imobiliário obtido, a incidência da alíquota será de:

  1. 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
  2. 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
  3. 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e
  4. 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

Embora haja esse escalonamento da porcentagem da alíquota, o ganho de capital obtido na venda de um imóvel arrematado dificilmente ultrapassará a quantia de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Portanto, a não ser em casos extremamente específicos de transações milionárias, a alíquota corresponderá aos mesmos 15% fixados na lei 8981 de 1995.

Vale pontuar que o escalonamento da alíquota será aplicável tanto ao arrematante pessoa física quanto ao arrematante pessoa jurídica, exceto para as pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado. Para mais informações, vide a já citada lei 13259 de 2016.

O que representa o valor de aquisição do imóvel?

O cálculo do imposto de renda sobre o lucro imobiliário está diretamente relacionado a ambos os valores de aquisição e venda posterior do imóvel, porém é importante esclarecer que o valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor lançado no leilão.

Ao valor do arremata é possível acrescentar, por exemplo, o valor pago pelo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI, assim como os custos de eventuais reformas, aplicações e benfeitorias realizadas no imóvel, desde que guardados os comprovantes de pagamento.

Tais acréscimos ao custo de aquisição diminuirão o ganho de capital e, tecnicamente, o imposto a ser pago. Na prática, é uma maneira de estabelecer uma tributação justa e se certificar de que todos os valores investidos no imóvel sejam levados em conta.

De acordo com a Secretaria da Receita Federal, podem integrar os custos de aquisição de imóveis adquiridos a partir de 1 de janeiro de 1992:

  • As parcelas de juros pagas pelo financiamento (SFH e outros);
  • O valor da contribuição de melhoria;
  • Os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras, tais como: pintura, reparos em azulejos, encanamentos etc.;
  • O imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do bem objeto da alienação;
  • As despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que efetivamente suportado o ônus pelo contribuinte;
  • Os dispêndios com a realização de obras públicas, tais como: colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e eletricidade, desde que efetivamente pagas pelo alienante e que tenha beneficiado o imóvel alienado;
  • Os dispêndios com a demolição de prédio existente no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação.

Exemplo de cálculo com múltiplos valores adicionados ao custo de aquisição

Imóvel arrematado por R$ 500.000,00, reformado por R$ 50.000,00, com ITBI pago no valor de R$ 15.000.00 (3% do valor do arremate) e posteriormente vendido por R$ 900.000,00.

Já sabemos que o lucro imobiliário (ganho de capital) equivale ao valor da venda menos o custo de aquisição. Logo, a conta é R$ 900.000,00 menos R$ 565.000,00 (R$ 500.000,00 + R$ 50.000,00 + R$ 15.000,00), o que corresponde a R$ 335.000,00. Com isso, o imposto devido será de R$ 50.250,00 (alíquota de 15% sobre R$ 335.000,00)

Hipóteses legais de isenção do imposto

Além da possibilidade de redução do imposto em razão do aumento do valor de aquisição, existem algumas hipóteses legais de isenção do imposto aplicáveis ao arrematante. Nesses casos, as transações estão excluídas do campo de incidência do imposto, dispensando qualquer tipo de apuração de valores a pagar, mesmo que tenha ocorrido ganho de capital com a venda.

Nesse contexto, estará isento de tributação sobre o lucro imobiliário o arrematante que:

1. Vender um imóvel arrematado em leilão por R$ 440.000,00 ou menos, for proprietário de um único imóvel e não ter vendido nenhum outro imóvel nos 5 anos anteriores.

Exemplo de caso onde a isenção se aplica: único imóvel do arrematante, adquirido em leilão por R$ 180.000,00 e posteriormente vendido por R$ 400.000,00.

2. Vendeu um imóvel e, dentro de 180 dias após a assinatura do contrato, comprou outra propriedade residencial utilizando o valor da venda (de acordo com a lei 11.196 de 21 de novembro de 2005).

Primeiro exemplo de caso onde a isenção se aplica: imóvel arrematado por R$ 600.000,00 e vendido por R$ 900.000,00. Posteriormente, e dentro do prazo de 180 dias, o vendedor/arrematante adquire outro imóvel em leilão por R$ 1.000.000,00. Nesse caso, o lucro imobiliário será utilizado em sua totalidade para a compra do outro imóvel, resultando em isenção total.

Segundo exemplo: imóvel arrematado por R$ 600.000,00 e vendido por R$ 900.000,00. Posteriormente, e dentro do prazo de 180 dias, o vendedor/arrematante adquire outro imóvel em leilão por R$ 600.00,00. Nesse caso, como o ganho capital ultrapassa o necessário para a compra do outro imóvel, o valor restante deverá ser pago normalmente (no caso, R$ 300.000,00), resultando em isenção parcial.

3. Vendeu um imóvel por valor igual ou inferior a R$ 35.000,00, de acordo com o art. 22, inciso II da lei 9250/95. Exemplo: imóvel arrematado por R$ 20.000,00 e vendido posteriormente por R$ 30.000,00. Devido ao baixo valor de venda, são poucos os casos de imóveis que se encaixam nessa isenção.

De qualquer forma, entender como funciona o imposto de renda sobre o lucro imobiliário é fundamental para julgar e encontrar boas oportunidades de vendas de imóveis adquiridos em leilão.

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