As diferenças do arremate no leilão judicial e no leilão extrajudicial

As diferenças do arremate no leilão judicial e no leilão extrajudicial

Já sabemos que a compra de bens móveis ou imóveis em leilão é um processo extremamente simples, acessível e vantajoso. Com os descontos praticados na segunda praça, os bens podem ser arrematados por até metade do valor em que foram avaliados.

Porém quem busca leilões para participar na internet pode acabar se deparando com dois termos distintos: leilão judicial e leilão extrajudicial. Mas afinal, qual é a diferença entre esses dois para o arrematante? É o que veremos no artigo de hoje, boa leitura!

Leilão judicial x extrajudicial

Primeiramente, é preciso entender exatamente o que define um leilão judicial e um extrajudicial. Como estamos sempre falando sobre leilão judicial no nosso blog, sua definição será mais enxuta, e recomendamos acessar nossos diversos outros artigos para um maior aprofundamento nesta modalidade de leilão.

O que é um leilão judicial?

Como o próprio nome já diz, esse tipo de leilão está relacionado a um processo judicial, onde  há uma dívida não paga ou um direito que não foi cumprido e que é transformado em indenização em dinheiro, e por conta disso, o patrimônio do devedor/executado é penhorado e depois leiloado.

O valor arrecadado com a venda será utilizado para quitar as dívidas que foram o motivo do processo judicial. Os processos em que pode ocorrer leilão envolvem as mais diversas áreas, tais como: trabalhista, criminal, fiscal (impostos, taxas etc.), recuperação judicial, falência e execução civil (empréstimos, cheques, contratos, indenização, etc.).

Pela necessidade de venda do bem, é aplicado um desconto na segunda etapa do leilão (chamada de segunda praça), que pode chegar a até 50% do valor de avaliação do imóvel, configurando os leilões judiciais como uma modalidade deveras atraente economicamente.

O que é um leilão extrajudicial

Em contraposição ao leilão judicial, no extrajudicial a venda não acontece por um processo na Justiça, ou seja, não há o envolvimento do judiciário. Esse tipo de leilão é tido como uma venda pública, que conta com a autorização do proprietário ou de seus representantes.

O leilão extrajudicial, como o próprio nome sugere, é fora do judiciário. Pode ocorrer por livre disposição do proprietário de um bem ou por uma disposição legal, como é o caso da Lei 9.514/1997, a Lei da Alienação Fiduciária, que veio para substituir a hipoteca no caso de financiamento para a aquisição de imóveis.

Os leilões extrajudiciais possuem regras específicas, algumas extremamente diferentes dos leilões judiciais. Para entender melhor, veja abaixo um exemplo de como ocorre um leilão extrajudicial baseado na Lei nº 9.514/1997, a Lei da Alienação Fiduciária.

Exemplo do processo de um leilão de imóvel extrajudicial

Primeiramente, o devedor é notificado por meio do cartório de títulos a pagar o débito em 15 dias. Caso o pagamento não seja realizado nesse tempo, a propriedade do imóvel passa a ser do credor, geralmente um banco, que deverá realizar o leilão do imóvel no prazo de 30 dias.

Esse leilão é realizado primeiramente pelo valor total do contrato, se não houver comprador (e quase sempre não há), é designado um segundo leilão pelo valor do débito, acrescido dos encargos contratuais e débitos do imóvel, se houver, tais como IPTU e condomíonio.

Se houver arrematante, o leiloeiro expedirá o auto de arrematação (após o depósito) e o proprietário (geralmente um banco) passará a Escritura de Venda e Compra definitiva, para que o novo proprietário leve ao registro de imóveis e registre a propriedade em seu nome. Com isso, o credor (banco) acertará as contas com o devedor, devolvendo-lhe eventual saldo e emitirá o termo de quitação ao devedor. Todavia, caberá ao arrematante/comprador tomar as medidas necessárias à imissão na posse do imóvel, que poderá ser amigável ou judicial.

Caso não haja arrematação, o imóvel é de propriedade exclusiva do credor (banco), que poderá escolher o que deseja fazer com o imóvel, seja mantê-lo para si ou vendê-lo da forma que achar melhor.  

Para mais informações sobre as peculiaridades dos leilões extrajudiciais, vide a Lei nº 9.514 de 20 de novembro de 1997, referente à legislação de alienação fiduciária.

Qual dos dois é mais vantajoso para o arrematante?

Embora os dois tipos de leilão sejam essencialmente diferentes, é difícil precisar qual é o melhor para o arrematante. Tudo dependa da análise da relação custo-benefício de cada oportunidade.

Por exemplo, nos leilões judiciais os descontos são fixos e podem chegar à 50%, porém dependem, ou estão atrelados a um processo judicial, que pressupõe a atuação de um advogado impreterivelmente; já num leilão extrajudicial, eventualmente, tudo se resolve administrativamente, porém, nem sempre há bons descontos, ou mesmo, nem sempre se consegue a entrega do imóvel de forma amigável, necessitando de recorrer ao judiciário. Em ambos os casos há um risco a ser considerado.

Mas, como dizem os investidores de sucesso: “Se você não estiver arriscando um pouco ou não estiver um pouco preocupado, não está ganhando dinheiro!”

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